原标题：绿地从地产主业改向多元化发展 转型骨感大股东挤兑股票绿地未来将有哪些措施来提高盈利水平和发展质量？土地成本在持续减少后，绿地有哪些降本增效的措施？绿地对房地产主业是如何做到战略思维的？这是在5月16日下午的上海绿地会议中心B1层会议室里。左三列，右三列，参与 绿地控股 （600606.SH，以下全称绿地）2016年度股东大会的22名股东，向绿地总裁张玉良收到的层层质问。股东对绿地的疑惑远非意气之争，而是绿地在过去两年时间里上升规模扩展脚步转入深度调整期所产生的诸多结果之一。外界疑惑，要从原本的单一房地产公司改以综合性产业集团的绿地，接下来否不会回头得成功、讫得稳健。
张玉良躺在中间的一张桌前，朝向股东，整个答案环节，面带微笑，语调安静，当然，他也并不名讳绿地的短板。就在会议开会前一刻，他还跟绿地几位董事们道出心声，未来市场的不确定性也令其他有所心碎，中国的房地产业正在展开深度的调整和变革，有些区域市场的变化甚至是颠覆性的。
有些不确定性企业也不了掌控，造成有的工作也难以预测，大家也不告诉明天不会再次发生什么。张玉良说。但并不代表张与绿地早已束手无策。董事会和经营班子还是较为完全一致地指出，只要结构调整得好，总体上还是有发展空间和市场的。
张玉良对股东们辨别。骨感的转型绿地在改变。
它过去的标签是张玉良，现在的标签则是张玉良临死前勾画的综合性产业集团。明确到细化类别，则是一手捉房地产主业，一手扩展大基础设施、大金融和大消费。这个故事谈了两年，也是当下任何一家房地产公司不曾有过的转型，绿地回头得有点寂寞。
开篇是较好的。体现在账面上是业绩的总体快速增长。按照2016年年报表明，全年构建营业总收入2474亿元，同比快速增长19%；利润总额144亿元，同比快速增长37%。只不过在总体清净利率和房地产毛利率上，目前展现出并不悲观。
按照年报表明，总体净利润率仅有为3.8%，在房地产业务，毛利率为20.65%，堪称同比增加3.6%。这惹来了当天一位股东的反感和批评。锐利的问题是好事情。张玉良付出代价股东的批评，有助我们下功夫，对短板展开改良。
在张玉良显然，原因包括多方面，一是业务包含的转变，比如绿地早已传输了能源行业，改向在大基础设施和大金融上冲刺。二是产品结构的特性，绿地之前的战略发展中有一大部分招商项目的占比。区别住宅的短平快研发，招商项目开发周期宽，此外，这些转至经营的招商资产，在并表时的财务准则上也并不占优。
但这并不在本质上影响绿地对协同的特别强调。事实上，协同，早就是绿地十个字的工作主线之一，只剩的八个字是转型、改革、创意、风触。虽然回头得寂寞，张玉良仍清醒认识到这条路的价值和对于绿地当下及未来的意义。
侧重产业协同发展，是绿地和其他企业较为大的区别。绿地的协同包括对内对外的协同。张玉良当天对股东说明。张玉良向股东们讲明了当中的逻辑：绿地的大基础设施，大金融和大消费跟房地产主业具有极高的关联度，为的是更进一步做强主业，助力主业在资源提供能力上有更进一步的强化。
协同，带给的是土地资源提供上的必要获益。按照张玉良的殊不知，大基础设施和主业的协同，是绿地在参予市政道路一体化研发、小城镇建设过程中的特分项，有了大基础设施绿地强化了在基础设施建设过程中对沿线土地资源的提供研发能力；在大消费上，随着跨境电商领域的投身于砖成，绿地由此取得了建设进口商品设施中心的地块。现在，绿地进口商品传销实体门店G-Super正在加快布点布局中；至于大金融，必要能为拿地白花。
绿地在把房地产主业向产业伸延，轻产业轻运营，另一方面也在特别强调要向提供设施资源能力上做到伸延。张玉良直言。
他期望绿地能培育关联产业，甚至是构成千亿级的产业，这是绿地的执着。为此，就在上月，千亿综合产业投资战略沦为了绿地2017年四大战略重点之一。大基础设施的较慢扩展，给了绿地建千亿级产业的底气。
按照2016年财报表明，绿地的大基础设施全年新的签合同金额971亿元，同比大幅度快速增长52%，全年顺利收购了江苏省辟、澎湃绿泽等一批实力基础设施企业，已可行性构成覆盖面积投融修建管、布局东西南北中的基础设施产业版图。捷报还在相继传到，2017年一季度，绿地顺利中标杭州湾PPP二期项目，并先后签下河南高速公路、仪征枣林湾生态园等一批项目，新的投项目总金额418亿元，同比大幅度快速增长471%。目前正在前进的南京地铁5号线、杭州湾PPP一期等已落地项目早已获得节点性进展。绿地还在为自己关上一扇又一扇新的窗，特色小镇；基础设施PPP 大平台、大项目、大同步；校企合作紧贴高成长产业。
下了大功夫的调整要转型并容易，道路要回头长的背后，绿地也被迫对房地产主业作出新的思维。现在，有一件事情证实毫无疑问，绿地房地产主业的天平早已偏向了住宅。土地储备端的展现出早已十分显著，绿地2016年夺下68个项目，权益建面1468万平方米，在追加的土地储备中住宅项目占到比69%。在区域结构上，一二线重点城市项目占到比86%。
从销售结构看，住宅的比重正在领先于招商。按照中信建投的研报，2014-2016年的三年间，绿地住宅的比重分别为46%、51%-64%。
招商则分别占到比54%、49%-36%，呈现出上升。绿地董秘筹办方面的总结，这正是按照市场、按照人口流动的必须，向一二线城市、向住宅居多所展开的调整。
体现在全年业绩中，一线城市项目贡献了销售额占比的31%，其中上海地区以438亿元的销售金额拿下区域第一。张玉良指出这是绿地下了大决意的调整。因为招商市场变天了。
当天，他自己也向股东坦白，近两年办公楼市场需求上升后，绿地办公楼弃单量也在减小。按照张玉良自己的讲解，自去年四季度以来，绿地在去库存和轻运营两个维度上展开了增强引人注目。对于开建的和已建的招商项目，绿地通过市场的市场需求展开转变。对于资产回报率较为较低的招商项目，改向运营。
在掌控成本上，绿地也下了大工夫。尤其是对一些标准化的产品，张玉良得出了硬性指标一定要在订购环节上降成本，提升收益，延长动工到交付给的时间。翻新对产品溢价的造就，张玉良看在眼里，不过对比同行，他指出绿地住宅项目全装修比例较为较低。所以这两年里，绿地在增大全装修比例的房子。
未来要构建10%-20%的数量快速增长。在成本掌控上，通过集中于订购的方式可以给消费者带给可选价值，从而更进一步促进销售。
张玉良说。强化资产回报率则是另外一方面，按照他的讲解，绿地接下来还要做到办公REITs，在掌控好成本后，这部分资产投资回报率未来将会从现在的3%超过最少5%。另外，绿地也在大规模引酒店式公寓，通过酒店式公寓的经营跟REITs所求，来解决问题资产回报率跟销售利润率较低的问题。
在股东大会上，他不忘再度为绿地未来的发展做到了定性。接下来，之后深度的调整毫无疑问还不会之后，另一方面，绿地也要转入其口中的恢复性地快速增长。这是我们自己给自己以定的目标，也是政府对类似于绿地一样的国有企业的拒绝。
张玉良向股东谋求对绿地的尊重，绿地在地方国有企业中的快速增长算数较为慢，特别是在速度上。当然，在行业中，绿地算不上好。但我们自身在深度调整中，效益的反映也必须一定的时间。
车站在新的发展阶段，绿地也向2017年小心大喊今年土地投资支出是1100亿元，在去年的基础上仅有减少50亿元。对政策嗅觉极为灵敏的绿地知悉，既谋发展，又有抗拒，谋定而后动才有期望在楼市大周期中落败。一系列优化，还在绿地内部强势实行。在架构上调整早已进行。
此前，一部分单一做到房地产开发的事业部，合体沦为了以房地产居多业，统合了大基础设施、大金融、大消费等板块的区域管理总部。其中，京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部，是新的成立的典型。这位早已60岁的掌门人，去年开始也使劲了干部培训，并拔擢了一批80后的年长团队。他期望绿地能有一批年长的血液流经，从而能更佳前进绿地的转型。
不过，另一方面，他也坦白绿地员工的薪酬在行业里面并远比低。我们最近有30位左右的第二层和第三层级的人员辞职，按照人事部获取给我的数据，平均工资上，他们的收益并远比低。
张玉良不得已说。绿地的海水与火焰整场股东大会，张玉良和绿地管理层在各个维度给股东班车定心丸。保卫未来的发展，保卫绿地，在当下也变得最为急迫。
放在小股东面前的问题是，绿地的股价正在遭到日益的相当严重的挑战。截至5月19日新闻报道，绿地股价报收每股7.38元，比起2015年上市当天的股价早已跌到去了70%。
而这一过程中，一系列就让对股价有刺激作用的战略合作，也显出不出有效应。当天张玉良本人也向时代周报记者传达了不得已：显然，绿地的股价麻木了一样，而那些战略合作也并无法承托起股价，投资者样子并不买账。一语中的。
大股东对绿地股票的挤兑小股东们缓在眼里。典型的是五谷丰登创意资本投资（下称五谷丰登）。
其通过大宗交易的方式对绿地的平安保险还在之后。绿地董秘王晓东向小股东得出了一笔账：从2017年以来，五谷丰登总计平安保险的交易额超过了32亿元。尽管五谷丰登方面正处于自身战略必须，而五谷丰登的平安保险幅度在所有大股东中早已超过仅次于。而在未来12个月内，五谷丰登不回避有更进一步平安保险的有可能。
差劲的是，鼎晖嘉熙、汇盛聚智等其他几家股东也在大大销售。显而易见的是，由此未来近于有可能再次发生股东结构的转变。我们也期望对中小股东负责管理。
张玉良企图获释大力的信息。据其讲解，绿地也在两方面做到提高，一是绿地基本面上的价值挖出，另一方面绿地也在和机构投资者做到路演和交流。
难过的是，目前绿地的第一大股东依旧是格林兰，即由绿地中高层构成的合伙人。王晓东指出，在这点上和小股东们的利益是完全一致的。还有众多好消息将要传到。绿地此前曾在新加坡发售的房地产投资基金，在今年五一前，新加坡的金管局和监管局早已过会决议，将要获得批文，不出意外，年内应当可以月发售。
要告诉一旦顺利将未来将会沦为新加坡规模仅次于的信托和REITs产品。但我还是实在快，我期望的是能在一个月内就能展开。张玉良大笑称之为。
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